南京留学俄罗斯，莫斯科市中心房价10万/套？那当然是不可能的……

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今日，中国房地产业协会发布一则文件：

俄罗斯将在2022年10月20日在莫斯科召开国际房地产商业论坛，与会者包括：

俄罗斯建设、住房和共用事业部；

俄罗斯联邦外交部；

JSC DOM RF（一家未被制裁的俄罗斯银行，此前俄罗斯通过这家银行兑付了欧元债）；

俄罗斯联邦工商会；

（俄罗斯全国建筑商协会）；

外国企业；

俄罗斯银行协会

自2016年以来，莫斯科一直在定期举办国际房地产商业论坛（即IBFP论坛）。该论坛是一个独特的国际对话“平台”，为对俄友好国家的代表与企业提供讨论的机会，以及在彼此的房地产领域投资。

今年论坛的主题是“房地产市场的可持续发展的现状和前景”，论坛内容主要分为三个部分：

一．建筑业和房地产企业的发展前景

1. 建设部、JSC DOM RF、剖析建筑业的发展；

2. 讨论国外应对非洲、欧亚经济联盟、金砖国家和中东地区房地产市场崩溃的经验分析及解决办法；

3. 破产在建筑行业生命周期中的作用和暂停破产可能导致的结果。

二．企业改制建筑业的主要特点和国际经验

1. 主要是观察俄罗斯和外国市场参与者的意见，寻找专家对建设企业重组机制的意见；

2. 保护房地产市场外国投资者和参与者的机制。

三．不良资产投资的国际惯例与前景

1. 详细介绍关于投资银行的非核心资产，在俄罗斯投资的程序和在国外有什么区别；

2. 怎么用房地产互惠金融工具和资产替代高效管理银行抵押资产。

此前传闻有中国留学生在莫斯科市中心10万买房

今年（2022年）随着俄乌冲突的展开，卢布的国际汇率加速下跌，卢布人民币汇率从2月13日的0.0816:1（1人民币=12.25卢布）迅速跌至3月6日的0.0457：1（1人民币=21.89卢布），从一年内高点下跌近半。

伴随着卢布迅速贬值的，是人民币在俄罗斯的购买力迅速提升。从2月13日到3月6日，仅仅20天，人民币购买力提升将近一倍，对应到俄罗斯的房产，相当于房价直接腰斩。

3月10日前后，一名中国留学生在俄罗斯发布视频，声称自己仅用12.5万元，就在俄罗斯某城市市中心买了一套精装修二手房，而且期权是200年。

事件曝光就引发热议，但很快就传成了小伙在俄罗斯首都莫斯科市中心花10万买了套房，二手房精装修200年期权。

于是火上浇油——本来欧美就在制裁俄罗斯，加上俄罗斯本身经济水平一般，再加上快速贬值的卢布汇率，这一切都给抄底俄罗斯房地产带来想象空间。

10万就能在一个欧亚大国首都市中心购买房产，并且有200年期权，还没有公摊面积国际硕博项目，这当然是非常有诱惑力的事情——所以很显然，这也是不可能的。

首先，原视频里没有一个字提到是莫斯科市中心的房子，只说了是俄罗斯某城市市中心附近。其次，在该视频里南京留学俄罗斯，这名中国留学生公开了合同南京留学俄罗斯，莫斯科市中心房价10万/套？那当然是不可能的……，合同中标注了该房产的地址。

萨拉托夫。

而这个“莫斯科市中心”大概离莫斯科700多公里吧，还是直线距离……

这个距离大概相当于从北京到朝鲜。

哥们觉得应该不会有人觉得朝鲜是北京的市中心吧……

萨拉托夫州领土面积为10.02万平方公里，作为对比，中国最大的城市重庆的总面积为8.24万平方公里。

萨拉托夫的人口数量大约为250万人（2018年），而重庆市2021年年末统计约3212万人，人口密度大约差了15倍。人口密度差到这个量级，城市的产业、居住、生活都会有较大差别。萨拉托夫的房价在2022年3月10日前后大约相当于3600人民币一平，这是当地的一个平均价格。

该男子把买到这套房称作是馅饼砸到头上，其实更多是被汇率这个馅饼砸到头上，毕竟一个月不到汇率跌一半，这种好事肯定不是随便就能碰到的。

现在能抄底莫斯科了吗？

没有一个国家的首都是房价便宜的，莫斯科也不例外。

目前俄罗斯人正在抄底土耳其，我想这就是当地人对能不能抄底莫斯科最直观的回答。

土耳其的通胀非常严重，现在抄底土耳其和3月中旬抄底俄罗斯差不多，不同的是俄罗斯具备丰富的资源支撑国家信用，维持汇率，但土耳其就未必有这个实力了。另外因为俄乌冲突的原因，整个欧洲都不太欢迎俄罗斯人，所以选择面上也比较少。

莫斯科2022年人口统计约1264万人，面积为2511平方公里，人口密度远远高出重庆。

虽然汇率仍然在震荡上升，但是影响莫斯科房价的仍然有很多不确定因素。因此《哥们买房》仅从卢布单位分析一下俄罗斯的房价格局，尤其是市中心区域。

莫斯科平均房价热力图：

现在人民币与卢布的兑换汇率约为1:8.7，48万卢布/㎡大致相当于人民币5.5万元/㎡。

考虑到俄罗斯的房子不算公摊面积，得房率为100%，中国的高层房源得房率约75-80%，按保守计算，5.5万/㎡的房源对应80%得房率大约是4.4万/㎡。

莫斯科房价最高的地段（单价大于4.4万/㎡）：

位置在以克里姆林宫为核心的莫斯科市中心，以莫斯科河、5号线（环线）和3号线为边界。范围内有莫斯科最古老的广场红场。

红场和莫斯科克里姆林宫1990年被列入世界遗产名录，从13世纪起克林姆林宫就与俄罗斯的所有重大历史政治事件有关，是莫斯科的文化中心和政治中心。地位大致相当于南京的新街口一带。

红场北面是俄罗斯国家历史博物馆，东面是莫斯科国立百货商场，南部为瓦西里升天教堂，克林姆林宫和列宁墓在红场的西侧。

莫斯科房价次高的地段（单价区间：3.5万-4.4万/㎡）：

边界是莫斯科三环路、莫斯科河和地铁2号线。

这块区域是俄罗斯的生活圣地，俄罗斯最古老的动物园莫斯科动物园就在这块区域：

莫斯科音乐厅、国立植物博物馆也在这个区域。这个区域生活便捷，娱乐项目发达，跟南京的河西有几许相似。

房价第三高地段位于市中心的北方：

以莫斯科三环路、地铁1号线和地铁2号线为边界，是个酷似爱心的区域。

这个区域有一些宗教设施，例如莫斯科大清真寺：

这个区域的房价大致是2.6万/㎡-3.5万/㎡。

莫斯科三环路之内还剩余一些地段，这些地段的房价大约在1.8万-2.6万㎡。

在莫斯科三环路到莫斯科环城公路之间，房价基本都在1.8万-2.6万㎡，出了莫斯科环城公路后，在南侧有一些区域房价低于9000/㎡，这些位置距离克林姆林宫的距离大约直线距离22公里：

这个距离大致相当于从南京新街口到仙林湖：

4.4W在俄罗斯已经可以买到首都市中心，但是在南京只能买江核。

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学生俄罗斯留学，中国学生赴俄留学呈现四大特点(12.4)

认证中心 冯相如

在国人日益高涨的留学热情下，俄罗斯高等教育被越来越多的所了解，成为工薪阶层首选的留学对象国之一。目前俄罗斯已经成为继英国、美国、日本、澳大利亚之后的中国学生第五大留学对象国。2005年留俄回国人员首次超过1000人；2006年在中国国际教育展上，俄罗斯以主宾国的身份，在北京国际展览中心将四五十所俄著名高校搬上展台，与中国学子进行零距离的接触。纵观这几年中国学子赴俄留学状况，总结起来，呈现出以下四大特点：

1．赴俄留学生数量增幅大从九十年代中期以后，赴俄留学人数就日益见涨，其中留俄人数增长最快的是2002年和2003年，2002年低，留俄人数首次突破了万人，2003年又突破了1万6千人，截止到2005年底，赴俄留学生已经超过了25000人。赴俄人数剧增主要有以下几个原因：（1）费用低廉，在俄罗斯留学每年的总费用约为4000美金，这个数目是美国和日本的八分之一，英国和澳大利亚的七分之一学生俄罗斯留学，新西兰等国的四分之一。这个价格是非常吸引工薪阶层父母的。（2）教育质量高、规模大俄罗斯的高等教育质量在全世界受到公认，拥有像莫斯科大学、圣彼得堡国立大学、鲍曼技术学院等世界排名前茅的大学，培养了大量杰出的专家与学者，如罗蒙诺索夫、巴甫洛夫、门捷列夫等世界伟大的科学家，在很多领域的科研水平处于世界前列，如航空航天、生物技术、能源、医学、艺术和机械等很多方面。除此以外，俄罗斯的高等教育规模也是世界上最大的国家之一，仅次于美国学生俄罗斯留学，中国学生赴俄留学呈现四大特点(12.4)，目前俄罗斯拥有国立高等教育机构600多所，新兴的私立高等教育机构600多所，早已经超过了高等教育大众化的水平。（3） 门槛低中国学生不需要外语成绩也不用提供高考分数，只要学生具有高中、中专或职高以上的学历，就可以直接进入大学的预科班，通过预科考试后可以直接进入自己所选择的大学，而不需要再进行入学考试。 （4） 国家政策支持 受到国家政策的鼓励也是中国学生日益增多的重要原因。与美国严格的签证政策相反，俄罗斯政府鼓励中国学生赴俄留学，俄罗斯教育部曾明确表示，有关方面正准备将中国留学生的数量增加到10万，也就是目前的4倍。

2．赴俄学子所获的学位层次日益提高数据显示，按照学位层次来分，2002年留俄人员当中本科生占65%法国在职研究生，硕士生30%，5%为博士生；2003年本科生占55%，硕士生占37%，博士生占8%，2004年本科生占50%，硕士生为45%，博士生占5%；2005年本科生为46%，硕士生为48%，博士生为7%。总体来看以本科生和硕士生为主。根据近两年的统计及其预测，本科层次的学生比例下降，研究生层次的比例升幅较大，博士生相对稳定。这也是与当前中国的整体出国留学人员层次提高相符。根据统计，全国每年的回国人员中，硕士生占60%，本科生占30%，博士生占10%。由此可以预计，赴俄留学人员的学位层次还有继续提升的空间。学历层次的提高由以下几个因素促成：一是国内的硕士入学考试已经超过了高考成为中国第一大考试，千军万马过独木桥以求得硕士学位，相对来说，在国外获得硕士学位就容易多了。另外一个方面是俄罗斯的研究生学制相对较短，一年半到两年的时间就可以拿到硕士学位，相对于国内的三年制硕士，无疑更有吸引力。最后，国内就业市场日益白热化的竞争让留学生不得不通过高学历来为自己的就业增加亮点，所以海归硕士数量的日益增多是可以预见的。

3．中国留学生所分布的城市和学校相对集中中国赴俄留学人员主要分布在莫斯科与圣彼得堡两座城市，从2005年回国的1000多中国留俄学生中，毕业于莫斯科市各高等教育机构的占45%，即450人，圣彼得堡约为30%，300人左右。其他主要城市包括沃洛涅日、弗拉季米尔、伊尔库茨克、伏尔加格勒等也有少量的中国学生学习。在俄罗斯的中国留学生分布在160多所高等教育机构，但是在几所著名高校的中国学生非常集中。其中莫斯科大学约有中国学生500人左右、是中国学生最多的俄罗斯高等教育机构，圣彼得堡国立大学约有300多人、圣彼得堡国立师范大学约有400人左右，普希金俄语学院的中国学生也超过了200人。中国学生在俄罗斯的过于集中分布产生了一系列的问题：学生的语言能力提高慢、学习氛围差、学习动力不足。据悉，世界知名的莫斯科大学的某系基本上被中国学生所占据，该系80%的学生为中国学生，可以称之为“中国帮”。一些留俄学生回国后比较难找到工作，原因很简单，留学回国后，语言能力不过关，基本交流都有问题，专业素质也不高，这些都与学生分布过于集中有很大关系。中国驻俄使馆教育处官员针对这个问题，并提出建议：赴俄留学生可以考虑俄罗斯的一些中小城市的国立大学，一方面这些国立大学的师资和教学环境非常优秀，另一方面，在中国学生较少的学校，可以让自己的俄语水平得到充分的提高，独立自主的能力也会得到锻炼和加强。

留俄学子专业选择面狭窄，重文科、轻理工在俄罗斯，理工科院校及系所是俄罗斯非常优质的教育资源，教育质量在全世界来说也是非常优良的。但现在中国赴俄学子大部分都选择语言、艺术、管理、经济等文科专业，理工科学生非常少。当然，俄罗斯某些文科专业如艺术（舞蹈、绘画、音乐等）在全世界也是非常出名的，值得学习。但是其优质的理工科专业也值得国内学子的关注。在俄罗斯获得的理工科类的学历学位在中国国内还是很受欢迎的。圣彼得堡国立大学副校长在一次与中国教育代表团会见的时候特别强调，圣彼得堡大学的理工科资源非常优质，希望能够有中国学生能够选择。目前在圣彼得堡国立大学学习的中国学生所选择的专业主要是管理、经济、语言和国际关系等文科专业，理工科专业的中国学生非常少。