澳洲托伦斯大学怎么样，澳洲 | 关于澳大利亚土地登记的那些事儿

前言

在澳大利亚，House & Land （购地建房）是一种非常普遍的投资或置业方式，也是众多房产公司主推的一项销售模式。然而，关于在澳大利亚如何进行土地买卖，买方、卖方、地产经纪或甚是少许律师有时候也无法给予一个清晰且系统的解释，故一直以来有不少朋友咨询澳大利亚土地买卖的程序和规定等问题。因此，本人于即日起将撰写《澳大利亚土地法专栏》，希望通过专栏的介绍与分析可以帮助读者和投资者们更好地了解澳大利亚土地买卖的程序、内容和特点等相关法律规定。《澳大利亚土地法专栏》主要有以下6大法律专题：

[] 《澳大利亚土地法专栏》6大法律专题[/]

澳大利亚是联邦制国家，各州拥有独立的立法权，关于土地产权的法律规定也不尽相同。因此，虽然澳大利亚全国实行的是托伦斯土地登记制度（ Title ），但各州在土地产权登记的程序和内容上也不尽相同。因本人长期在昆士兰州从事法律学习和工作，所以本专栏多引用昆士兰州的法律条文与案例。同时，非常感谢邦德大学法学院副院长 Weir教授和律师实务届前辈们对相关法律和近期案例作出的解释和指导。

[] 土地买卖最重要程序——托伦斯登记制度[/]土地买卖最重要程序——托伦斯登记制度

问：1999年，Ann对自己的土地进行了有效登记，作为合法所有人。2002年，买方Bob与卖方Ann在第三方的见证下签订了土地买卖合同，自此Bob开始长期占有此土地，但迟迟未进行土地变更登记。土地买卖10年后的2012年， Ann发现Bob始终没有进行土地所有人的变更，所以又将土地再次变卖给不知情的Cindy，而Cindy立即进行了土地登记。那么，土地所有人是拥有合法契约并占有土地达10年的Bob还是已经进行土地所有变更登记的Cindy呢？

答：土地登记为首要法律依据！澳大利亚的地产经纪人和法学生在培训学习中肯定多多少少听闻过托伦斯土地登记制度（不是特仑苏！），它是澳大利亚现行的土地登记制度。那么托伦斯是谁呢？他是南澳大利亚首任土地登记官，他在1858年首创了这一土地登记制度。现在，这一制度被被国际公认为是最有效率的登记制度，目前已为澳大利亚、新西兰、加拿大、马来西亚、新加坡、泰国等50 多个同家所采用。托伦斯登记制度的核心在于“登记生效主义”，即在完备的法律制度下，士地权利的取得取决于登记，而不是取决于签订契约，目的在于提供安全、正确的权利记录。政府并不强制当事人申请登记，而是由当事人自己决定。但是对于已经登记的房地产权利，则今后的转移和变更未经登记不发生效力。应用成熟的托伦斯登记制度配合其它相关完善的土地法律法规，澳大利亚也由此被认为拥有着世界上“最安全”的房地产市场。

因此在以上案例中，基于托伦斯土地登记制度的原理，Candy应为该土地的合法所有人，而Bob可依法起诉Ann要求“高价”赔偿。

澳大利亚土地登记的所有权种类

问：Cindy从Ann购买的上述土地是何种类型呢？有什么特别规定呢？

答：土地登记所有权形式主要有两种澳洲托伦斯大学怎么样，即自由保有土地（私有土地）和州政府所有士地。前者可以通过市场购买、礼物赠送、遗产继承而产生移转。而后者主要分为未分配土地、州有租赁土地、保留地、国家公园和州政府森林土地。因此，Cindy从于卖方市场Ann处购买的上述土地应为自由保有土地。具体特别规定如下：

自由保有土地（私有土地）（ Land）指私人或公司拥有土地的所有权硕士，并以私人或公司的名义登记造册，为澳大利亚（昆士兰州）所有土地权利类型中最高级的形式。

称为“自由保有”是因为所有人有权自由、完全不受限制地占有处分其地产，如出租、抵押、转让等。虽然理论上私有土地的所有权可以“上至天空、下至地心”，但权利不是绝对的澳洲托伦斯大学怎么样，澳洲 | 关于澳大利亚土地登记的那些事儿，权利的行使还会受到法律或其他特殊情况的限制。如州政府保留土地上自然资源（矿产、石油和矿物质）的权利；地方政府可以限制土地的用途；历史最高水位线以下的土地不能私有；曾经被水淹没的土地不能用于建筑等等。

目前，只有极少量的州有土地至今没有授权给任何人，称为“未分配的州有土地”（ State Land），一般为空置地。

政府为了增加州政府收入，鼓励定居者开发土地，将相当数量的州有土地出租给定居者上海mba，形成了现在的“州有租赁士地”（State Land）。州有租赁土地使用者和州政府签定租赁合同，按合同的约定使用土地并每年交付租金。州有租赁土地使用分有限期限和永久使用两种，有限期限为1-100年。州有租赁土地的租金按土地使用用途的不同，租金标准不同。例如，用于放牧用途的州有租赁土地的租金最低，平均为0.04 澳元/公顷·年；用于旅游用途的州有租赁土地的租金最高，平均是士地价值的5%。

另外，政府为了满足公共目的需要，保留了部分土地，称为“保留地”（），如市政设施、公园、体育场、广场和墓地等。虽然法律没有规定保留地不能转为自由保有土地，但某种意义上保留地归全体市民所有，政府如果把保留地变为自由保有土地会遭到市民游行示威的强烈抗议和反对，因此，极少有保留地变为自由保有土地的例子。

森林及历史遗址等用地，归州政府所有，统称国家公园和州政府森林土地地( Parks and State Land)。

土地登记的政府部门和十步流程

问：Cindy从Ann购买了上述土地之后，应该去哪里进行土地登记？怎么进行土地登记呢？

答：在澳大利亚的联邦政府、州政府和地方政府中，土地登记的权力在州政府，土地规划的权力在地方政府。土地登记机关设在州政府，联邦政府和地方政府不设立土地登记机关，并且联邦政府和地方政府没有土地产权管理机构。但联邦政府和地方政府可以和其他法人一样可以拥有土地权利。以昆士兰州为例，昆士兰州的土地登记机关设在州自然资源与矿产部（The of and Mines）下属的土地信息和产权局以州为一个登记区，在全州设有33 个办事机构，主要对外提供土地登记资料查询、登记文件受理和登记注册3项服务。

[] 土地信息和产权局网站截图[/] [] 托伦斯土地登记的十大步骤[/]

面对中国与澳洲每日层出不穷的房产资讯与新闻博士后，投资者难免在无意识中便过多地关注了房产投资项目本身的优缺点、价格以及周边环境，从而忽略了与房产投资相关的法律规定。居外网请到拥有中澳两国律师执业资格的林汇铭律师对中澳两国房产相关的法律条文、案例进行解释，希望可以起到客观、正面、真实的参考作用。本文将主要对华人在中澳的购房法律规定进行对比、比较与分析。【阅读原文】

林汇铭律师专栏全集：

中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

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澳大利亚托伦斯，澳洲房地产投资法律实务

近年来，澳大利亚房地产市场持续升温，中国企业赴澳投资日趋活跃。除绿地外，远洋地产、万达、碧桂园等国内一流地产商纷纷涉足。瑞士信贷银行此前的报告指出，2014年5月至2015年5月，中国投资者和移民在澳大利亚总共购买约87亿澳元的房地产物业，占该国房地产供应的15%，同比增长六成。

走出去智库发起机构之一、中伦律师事务所合伙人王勇律师提醒中国企业，除了注意最新政策和法律变化外，赴澳投资房地产还需要做足法律功课，包括详尽的尽职调查和合规合法的避税交易结构。

要点

1、对于大多数赴澳投资的外国企业来说，澳大利亚外国投资审核委员会（FIRB）的事先批准是必须迈过的第一道门槛。

2、房地产投资者必须进行全面的尽职调查，涉及土地权属、税务、规划、环保、租约、土地或建筑物估值等方面。

3、选择合法、合适的交易架构，既能有效节约税务成本，还能防范违反税法的风险。

正文

文/王勇，中伦律师事务所合伙人

根据澳大利亚政府外国投资审核委员会（ Board澳大利亚托伦斯，FIRB)发布的2013年7月至2014年6月年度报告，中国首次超过美国成为澳大利亚第一大外国投资来源国，房地产已经成为中国对澳投资金额最多的行业，达到124.06亿澳元，约占该年中国对澳全部投资总额的45%。

赴澳投资房地产，需要从政府审批、尽职调查和交易结构这三个方面对相关法律问题加以周全考虑和周密准备。

哪些地产项目需获FIRB批准？

根据澳大利亚的《外国投资与并购法（1975）》（ and Act 1975)以及政府的外国投资政策，外国企业和个人在投资澳大利亚房地产项目一般都需要获得FIRB的事先批准。如果投资者没有申请并获得依法本应获得的FIRB批准，就可能被视为非法投资上海mba，面临行政处罚乃至于刑事责任指控。

外国投资者收购或投资以下澳大利亚房地产“权益”需要经过FIRB审批：

1、用于开发商业地产的闲置土地；

2、所有住宅地产（特定情况除外，例如外国投资者可以购买某些经澳大利亚政府预先批准可以向海外投资者销售的一手住房，就无需再申请FIRB审批）；

3、购买拥有澳大利亚城市土地权益的公司或者信托的股份或资产（特定情况除外）；

4、价值500万澳元或以上的涉及文化遗产（例如历史建筑）的已开发的商业地产；

5、价值5500万澳元或以上的不涉及文化遗产的已开发的商业地产；

6、价值2.52亿澳元或以上的澳大利亚企业或在澳大利亚持有超过2.52亿澳元的海

外企业；

7、合计价值达到1500万澳元或以上的农村土地；

8、由外国主权基金或其他外国政府投资者（包括外国国有企业）进行的投资。

中国房地产开发企业可以赴澳购买闲置土地用于开发住宅，但需要通过FIRB的审批。实践中，FIRB通常都会做出批准，但会要求企业在获批后的24个月内开始工程建设。建成后，上述房地产企业可以将物业出租、出售或留下自用。

中国房地产开发企业也可以购买澳大利亚二手旧房用于拆除重建，但同样要经过FIRB审批。实践中，企业需要证明其重建后将可以增加住宅数量或者原有旧房已经陈旧不堪、不宜居住，后者需要提供房地产评估师或建筑师的报告。同样，企业通常被要求在获批后的24个月内开展拆除重建工程。

投资澳房地产需格外注意法律或政策变更

总体上，澳大利亚政府对于海外投资持欢迎态度，希望引导外国投资者购买期房、一手新房，从而增加新房的建造量和供应量，带动当地建筑等相关行业的发展。

但是，由于中国企业赴澳开发的房地产项目的主要购买客户群体是国内个人，因此澳大利亚对于海外投资者在澳购房的任何法律或政策的变更，都可能对中国企业的经营产生影响。

由于海外买家持续涌入，部分澳大利亚居民无力购房引发澳国内担忧，近期澳大利亚联邦和州政府分别出台了一些举措。例如，自2015年7月1日起，维多利亚州将执行《海外人士物业投资法》。海外投资者从2015年7月1日起将要额外缴纳3%的印花税，从2016年将要缴纳0.5%的土地税。澳大利亚财政部也对部分外国投资者违法购买二手房发起了调查和处罚行动。

迄今为止，上述所谓的“限制”举措对于遵守法律在澳进行的房地产投资影响不大。例如维多利亚州对于海外投资者购买期房仍然有印花税特别优惠。上述3%的额外印花税，对于海外期房投资者而言，由于购买期房本来就有印花税优惠，期房税基非常低，因此实质影响非常小。

尽职调查重点内容

按照惯例，澳大利亚房地产是按照签署合同时候的状态被出售的。因此投资者在签署合同前必须进行细致全面的尽职调查，尽职调查内容取决于房地产项目的性质、位置及开发用途，通常来讲至少应包括（但不限于）以下主要问题：

1、土地权属：于土地注册处进行土

地权属调查，以确认土地的所有权人及有没有任何登记的抵押权、通行权或其他权利限制；

2、税务：向税务部门申请调查，以确定涉及该房地产项目的有关政府税费、纳税责任和税务申报；

3、规划：向规划相关部门申请调查，以确定涉及该房地产项目的有关规划事宜；

4、环保：调查环保登记册和环保责任，聘请环境顾问出具环境评估报告；

5、租约：审阅任何拟投资房地产的的现行租约（如果是二手房地产）；

6、公司调查：调查收购对象的公司登记、股权、经营证照；

7、土地、建筑物估值、测量、技术评估：聘请评估师对土地、建筑物进行估值及实地测量，以及评估建筑物维护状况、是否符合建筑法规；

8、诉讼调查：调查收购对象有没有诉讼、政府调查。

其中，土地权属制度以及规划和环保事宜，是房地产投资者需要格外关注的。

第一，土地权属制度。

澳大利亚的土地权主要以两种形式体现，一种是永久所有权，这是澳大利亚最常见的土地权属体现形式。另外一种是向政府进行长期租赁的权利，这种情况主要存在于新南威尔士、昆士兰和北部地区的农业土地。

除了以上两种土地权利之外，澳大利亚亦承认土著人在特定土地上的传统权利，这被称为原住民土地权。实践中，如果土地涉及原住民土地权，则该房地产项目的开发和用途可能会受到一定的限制，或者被附加额外义务，例如必须保留某个土著人的文化遗址。这种情况下就必须要开展进一步的尽职调查并取得针对此问题的法律意见。

绝大多数的澳大利亚土地采用托伦斯不动产登记制（the )。这种登记制是指将土地权属在相关的房地产登记处登记，完成登记即意味着对土地持有人法定权利的确认，除非出现法律规定的特殊情形，例如欺诈、地界描述错误等。因此，买方一般可以依赖产权登记来证明产权，而不必在登记册之外另行调查产权。

第二，规划事宜。

澳大利亚的每个州都有其各自的规划法律体系，每一块土地都会注明允许的用途、相关批准及禁止的用途。在进行规划审批时，相关地方的市政府会与各政府、公用事业机构，包括供水、电力、燃气、道路等部门进行沟通。如果涉及大型房地产项目，州政府也将参与相关的行政规划工作。

另外，房地产项目的相关利益方博士，产权共有人、邻居、地方组织等，也有权参与到房地产项目的规划审批当中，并陈述各自的意见。对于市政府拒绝给予批准的决定，投资者可以申请复议。

第三，环保事宜。

澳大利亚对于房地产所有人和开发商有严格的环保要求，每个州都有自己的环保法律，开展某些活动需要取得环保部门的批准或特定的执照。

环保法律的基本原则是“污染者赔偿”。然而在具体执行个案中，相关部门也可能会追究土地所有权人的责任（例如无法找到污染者）。因此在开发房地产项目时，投资方通常都会聘请环保顾问就该项目出具环保方面的尽职调查报告，或者审阅房地产项目已有的资料以确保该项目是否存在任何未决的环保争议。

合适的交易结构可大幅节约税费成本

作为高税收的福利国家，澳大利亚税务法律体系复杂且完备，税务执法也非常严格。因此，设立一个合法、合适的交易架构，既可以最大限度地节约税费成本，又能有效地防范违反税法的风险。

与房地产投资相关的主要税种包括：

1、商品及服务税（GST)：税率为10%，税基为在澳大利亚销售货物、提供服务、购买权利或其他相关应税价值；

2、所得税：居民企业与在澳营业或获得收入的非居民企业的税率都为30%，而非居民个人的所得税率可高达47%；

3、预提税：向非澳大利亚税法居民支付利息、分红需要缴纳此税澳大利亚托伦斯，澳洲房地产投资法律实务，其中支付利息的税率是10%，红是30%（如有双重纳税协定可以减为15%）；

4、资本利得税：非居民出售澳大利亚房地产会被征收此税；

5、印花税：按交易对价或土地市价（以最高者为准）的一定比例支付，每个州的税率各不相同，最高达5.75%，通常由买家承担；

6、土地税：澳大利亚的房地产持有者每年要缴纳土地税，按照土地的未开发价值以累进税率征收，但各州的起征点和税率都不一样。作为房产持有人的主要居住场所的房产可以免缴土地税。

投资澳大利亚房地产项目可以通过多种交易构架进行。总体上，没有一个适用于所有投资主体、所以类型项目的普遍适用的“最优架构”，需要根据每个项目的特定情况“度身订造”最适合该项目的交易架构。到澳大利亚投资房地产领域常用交易结构主要有三种。

1、澳大利亚子公司：投资者可以在澳大利亚设立有限责任的子公司，作为投资主体直接购买土地、项目公司及开发项目。

这一公司结构通常更适合非澳大利亚居民的投资者。如果非澳大利亚居民投资者直接持有澳大利亚子公司的股份，该子公司在缴纳30%的企业所得税后可以将税后收益（出售或出租收益）分配给投资者，而无需再缴纳其他澳大利亚税收（包括预提税）。

2、信托：指受托人为受益人的利益代持房地产的权益。如果非澳大利亚居民的投资者设立澳大利亚信托持有房地产，分配应税信托收益时的纳税事宜由信托的受托人负责。

税率取决于信托单位持有人的身份。例如，向非居民企业分配信托利润的预提所得税税率为30%，而向非居民个人分配利润的所得税率最高可达47%（目前适用于个人的最高税率）。

信托结构通常更适合准备长期持有房地产的符合税法定义的澳大利亚居民个人，因为其长期持有的房地产通常会被视为“资本账户”，其出售房地产的收益将缴纳资本利得税而非企业所得税。如果信托持有房地产超过12个月，受益人还可以享受50%的资本利得税优惠。此项优惠不适用于非澳大利亚居民。

3、管理投资信托（ Trust)：2008年澳大利亚改革了税收系统，使用管理投资信托的外国投资者可以享受税收优惠，只需就其获得的澳大利亚房地产出租或出售收益缴纳15%的预提税，而无需缴纳30%-47%的所得税。

管理投资信托通常更适合准备长期持有房地产的非澳大利亚居民，且常被用于投资商业、工业地产以及基础设施项目。

根据澳大利亚国家统计局数据表明，以悉尼为例，2013-2014财政年度平均住房价格增幅达16.5%，到2020年还存在50万套住房的缺口，主要在于留学生的增加、新移民赴澳定居以及经济和人口的不断增长。

除上述法律问题外，在澳大利亚开发房地产还有诸多与国内不同的法律问题和市场惯例，例如期房预售款托管制度、项目公司出资方式、银行融资安排及抵押、建筑承包商费用的支付、劳动法和员工待遇，等等。

企业应当在投资前做足功课，聘请专业的法律服务机构全程保驾护航，有效管控各方面的法律风险，适应澳大利亚的法律环境和市场惯例，确保海外投资项目的成功。

（注：本文首发于2015年5月，只讨论当时有效的法律。此后，澳大利亚关于外国投资者投资房地产的相关政策及税法又有变动。另外，2015年12月，澳大利亚外国投资审核制度又有重大修改，由于时间关系，相关变更内容尚未纳入此文。）

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作者简介

王勇，中伦律师事务所的合伙人，擅长收购兼并、公司/外商直接投资及中国海外投资业务。

王勇律师曾为众多中国企业就其在澳大利亚、中国香港、印度尼西亚、巴布亚新几内亚或其他司法管辖区的对外投资项目提供法律服务。在处理大型、复杂、涉及多个司法管辖区法律的中国对外收购项目方面在职研究生，拥有丰富的实务操作经验。

机构简介

中伦律师事务所创立于1993年，是中国规模最大的综合性律师事务所之一。拥有国内首支以海外投资为主要业务的团队，其成员具有境外法域职业资格，并在全球建立了广泛的律师合作网络。该团队在海外直接投资方面经验丰富，代表客户包括中国国有和民营企业投资者，涉及领域包括石油和天然气、发电、新能源、铁路和交通运输业、矿产、电信、制造业、高科技等。

中伦律师事务所提供的中国企业走出去法律服务项目（不完全统计）

ž南京新百收购英国弗雷泽百货项目，本项目被称为“中国A股有史以来最大的一笔零售业上市公司境外直接收购，也是中国企业有史以最大的零售业境外投资

ž中国广东核电集团有限公司收购英国待建核电项目

ž海普瑞（深交所上市公司）认购加拿大某上市公司10%股份项目

ž中汽创投在美国收购某汽车零部件公司

ž浙江安泰控股集团投资美国某基因公司

ž嘉铭集团与铁狮门合资的美国纽约哈德逊地产项目

ž成都天齐集团竞价收购加拿大上市的澳大利亚泰利森锂业有限公司项目

ž河北钢铁集团有限公司战略投资加拿大阿尔德隆矿业公司旗下佳美铁矿石项目

ž正威国际集团有限公司收购加拿大育空省Minto矿业项目

ž成都华气厚普机电设备股份有限公司投资收购注册于加拿大，Inc.公司100%股权项目

ž辽宁三三工业有限公司加拿大资产收购项目

ž某中国电子产品生产商在欧洲多个国家计划收购欧洲经销商的资产和业务

ž中国投资联合体并购南非一家处于商业拯救程序的矿业公司

ž广东振戎的缅甸炼油投资项目

ž云南新联投资有限公司投资柬埔寨水泥厂项目

ž华新水泥柬埔寨股权投资项目

ž福建中柬投资有限公司投资柬埔寨工业园项目

ž某新能源上市企业在泰国投资太阳能发电项目

ž奇虎360对巴西公司PSAFE S.A.的B轮投资项目

ž东风汽车在巴西的商用车合资项目

ž上海鹏欣（集团）有限公司委托的巴西帕拉州“佛乐米卡矿”收购项目

ž连云港三吉利委托收购意大利鲍利葛公司（.p.a）前期项目

ž广州汽车集团股份公司德国某企业的股权收购项目和购买意大利某企业专利的项目

ž在缅甸开发能源及基础设施项目

ž保利化工控股有限公司在土耳其投资民爆企业项目

走出去智库（CGGT）

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