美国投资移民 排期，【联鸿快讯】美国投资移民排期要7年才获绿卡？

清明假期后的第一天喜获捷报！

恭喜联鸿移民下述客户面试通过！

威龙项目的李女士（优先日期2014/5/19）于4月3日面试通过！

西雅图希尔顿酒店郑女士（优先日期2014/5/16）于4月3日面试通过！

西雅图希尔顿酒店李先生（优先日期2014/5/8）于4月5日面试通过！

美国投资移民排期要7年才获绿卡？

联鸿用实例证明只要选择好项目好的移民机构

您将赶上移民快车道！

美国时间3月3日，移民局利益相关者会议如期召开，本次会议提供了一些重要信息，重点内容如下：

1.川普上任的影响：

川普上任后冻结了政府机关招人的指标。

不过，移民局EB-5办公室为审案官的职位申请豁免并获得批准，将继续招聘并添加新的审案官。

2.审案官

据办公室主任 透漏，目前投资移民案子处理进度仍然过慢，“IPO部门目前共有157位雇员，但已获准在2017财年增至247人；工作人员的增加无疑将积极的影响案件审核进度” 。

随着IPO部门增加近一百名员工，移民局处理案件的速度加快将会是必然，尤其是I-829，在IPO部门员工扩招前，I-829的排期需要两年多的时间，但如果员工增至247人，整个排期将会大幅前进。”

新增工作人员，说明不会关停EB-5！

3.2017财年第一季度数据

I-526，收到4395件，审批3583件（创历史新高）；

I-924美国投资移民 排期，收到184件上海mba，审批88件；

I-829，收到752件，审批112件（接近历史最低点）；

美国移民局USCIS刚刚公布了2017财年第一季度（2016年10月1日至12月31日）EB-5案件的最新数据：I-526获批率93.41%；I-829获批率84.82%。递案数和获批率硕士，继续维持高位，EB-5尚在快车道上疾驰。

4.中文网站

移民局正在将移民局网站中EB-5所有相关网页进行汉化。证明美国移民局重视中国市场！

事实证明，近期广泛受关注的美国投资移民排期问题，并不如个别媒体或网站渲染的需要长时间才能获取绿卡。

联鸿移民温馨提示：要想投资成功，顺利获取美国绿卡，看准项目是重中之重。投资者务必练就火眼金睛，全面了解项目的各方面信息，综合理性判断项目的好坏，才能保证最终的胜利。而选择信用好的移民机构博士，更能让移民之路事半功倍！

联鸿移民专注于精选项目理念，通过严格的审查方法，为广大投资者精选出极具投资价值的风险系数较低的美国投资移民EB-5项目，在选择项目和合理降低风险的把握能力上，更能适应当前美国投资移民关键时期“项目为王”的新常态。

联鸿专业服务以及挑选项目的眼光一直受到客户的认可与赞赏。

联鸿移民又一保护EB-5投资者巅峰力作

——美国加州别墅项目

A.美国四大顶尖地产巨头联合开发

B.美国证监会SEC备案

C.股权投资79%美国投资移民 排期，【联鸿快讯】美国投资移民排期要7年才获绿卡？，EB-5高级贷款21%

D.第一顺位土地产权抵押

E.仅使用建筑就业，就业盈余152%

如对移民、留学、签证、海外置业感兴趣或有疑问，欢迎致电全国咨询热线： 。

美国投资移民要多钱，梧桐×泓远：美国投资移民（EB-5)专场及案例分析 | 划重点

投资移民专家

（本次笔记萃取干货约4700字，为你节省约1个小时学习时间。）

所有的移民国家，只要是正统的移民项目，都是在法律法规的规范下来进行的申请，EB-5的移民条例也不例外。

我们先看看现行的EB-5申请条件：

上面说到的TEA地区，即目标就业区。怎样才能去目标就业区投资？

首先，目标就业区是一个失业率较高的地区。全美的平均失业率是6%，但这个区域的失业率高于全美的50%，也就是说它的失业率在9%以上，或在这个区域里常住人口总数少于两万，就可以申请成为目标就业区。

因为现行的法律是切小地块，比如在市中心，大家都是白天上班，晚上离开，所以在区域内的常住人口不多，就比较容易出现失业率高于9%的标准。而且因为这儿的常住人口并不多，也满足了少于两万的要求，所以现在很多目标就业区都是在市中心。

有了这些条件，EB-5的基本框架就可以搭出来了。如果在这个目标就业区的区域内有一个项目需要募集一定的EB-5资金，且有区域中心这块牌子，然后通过私募发行，比如一千万，发行20份，每个投资人认购1份，即50万美金，组成一个合伙有限公司，把钱投到项目里在职研究生，这就完成了一个基本的EB-5的投资框架。

EB-5现行的是一个临时法律，在2016年的9月30号就已经到期了。16年到17年，实际上是一个政策的延期，17年9月30号到期之后，又延期到了现在。EB-5涨价的呼声在最近四年左右也是一直在提。

因为移民局是美国国土安全部的一个下属部门，所以是由国土安全部进行提案，要求国会批准涨价，从50万涨到80万，但这个提案交上去很久，国会一直没有时间安排讨论。移民局就按捺不住了，提了一个新的提案，从50万涨到135万。这个提案在去年进行意见征询时，可以说业内是一片批评。但是移民局之所以做这样的提案，应该是逼迫国会尽快立法。

移民局为什么可以直接去提135万？因为它是一个独立的机构，可以动用行政手段提价，而不改变法律。这个提案上去以后，国会有可能会全盘否定，也有可能会完全批准，但最大的可能是同意涨价，最后价格不会是135万，可能在80到100万之间。如果在不远的将来，这个政策能够落定的话，我们可以进行一个预期。在EB-5法律法规要进行变化时，移民局不会马上关闭通道，而会给60到90天的窗口期。

在这60到90天的时间里，还是沿用旧法案，然后在设定的时间之后启用新法案。因为移民法没有追溯性，所以只要在涨价当天之前递交的都适用于旧法案。在这样的情况下，大家可以想象，窗口期间去递交申请的人肯定多得很。

如果了解美国的移民体系的话，应该知道，美国给每个类别的移民申请都是有名额的。这个名额如果没有用完，那么一般情况下当年都可以完成申请，拿到绿卡。在名额用完的情况下，申请人只能等到下一个财政年度，这就是排期。

EB-5本身是一个有风险的项目。那么风险怎么控制？

一般情况下，在进行项目选择时，要选择劳动力密集的行业，比如学校，特别是小学，在美国小学，平均每五个学生要配一个老师，所以学校的就业量是最充分的。

其次是餐厅。但餐厅有一个很大的问题，就是喜欢用小时工，原因是为了降低人力成本。如果用全职员工，人力成本比较高，盈利性就可能会比较差。老板要赚钱，那就可能用小时工，如果说要跟移民项目挂钩，餐厅虽说劳动力算是比较密集的，但它从根本上跟移民的条例是有冲突的。

然后是地产类项目。现在市面上大多数都是地产类项目，地产类的项目有哪些？

我们把商业型的地产项目分成了：写字间、商场、酒店、开发性的住宅、公寓。这个公寓不是单套的公寓，是整栋楼的出租型公寓，是商业项目。

如果想进行投资美国投资移民要多钱，到底选择什么样的项目？这个是比较考究的。

作为常规的商业项目，我们首先要确定它的财务数据是否真实。

因为现在市面上容易出现两个问题。第一是虚假项目，项目不真实存在，或根本未开工。从你一开始申请时，它是一块空地，等你拿到绿卡时，它还是空地，转换829的申请时还是空地。这时不能提供就业，资金也不知道哪去了，这种项目是最可怕的，它让我们的绿卡没有办法保证。

第二是虚假数据。各项数据虚高，开发商未按比投入。

举一个例子，前段时间有一个公寓项目，是两栋楼的公寓，1栋修的学生公寓，1栋修的对外的出租型公寓。一般公寓型项目安全度是比较高的，但这个项目的财务资料拿来以后发现，总共投资8000万美金，说是开发商投了4000万，银行贷款2000万，然后募集差不多2000万的EB-5的资金。

通过8000万的数据进行计算，发现它的每平方尺的建筑造价高达700美金左右。这时就很疑惑了，因为这个项目本身土地是租赁的，按照四层楼的建筑标准，每平方尺的建筑造价应该也就300美金左右。

另外还有资金安全的问题。如果一个项目的价值只有4000万，那么出现了极端风险时，银行首先会保证它的本金的安全和利息收入，所以EB-5的资金有可能被清零，一分钱也拿不回来。这种情况在EB-5项目里是较普遍的。

一个盈利的项目才能让资金安全返回。资金的参与方式有两种：

当资金进入企业以后，就要看一下资金的担保方式了：

在EB-5的项目里，一般都是开发商的资金是劣后的。所以在进行项目选择时，开发商的投入一定要大于EB-5的资金。宏观情况下，我们参与一个项目的资金比不会超过15%，基本是在10%以内，我们要保证拿到绿卡、到期能拿回资金，如果出现风险，开发商应该承担最大的风险。

另外，在项目修建中，资金的使用上是先使用开发商的钱，然后是我们EB-5的钱，最后才是银行的钱，所以银行的钱是最安全的。等到项目完成了，我们暂时是没有实质的物体做担保的。所以开发商的钱先投入后博士，一般我们在发行文件里会看到，它的股权及其收益进行了抵押担保。那么在我们所操作的项目里，所约定的就是开发商投入了资金，最后项目完成进入运营，如果EB-5的资金在没有退出的情况下，也是不可以转移资金出去的，即使有盈利也需要保持在帐面上，直到EB-5的资金退出。

之后我们要考虑在拿了绿卡后的资金退出问题。

如果在运营时，有净现金流，那么就是一个相对比较安全的项目。在资金退出时，如果现金流本身足够退出EB-5的资金，那么它自身的造血功能就比较好。

另外，美国的开发商一般情况下不会长线持有这些资产。从开发运营到它成熟后一般会卖掉，它的整体出售计划是怎样的？这个需要去了解，因为如果项目进行了整体转让，那么该还谁的钱还谁的钱，最后剩下的就是开发商自己的本金和利润，它将来的计划是怎样的，都需要了解。如果有整体出售的计划，一般情况下都是要等到项目成熟、资产增值比较明确了，才开始进入资金赎回的动作。

还有就是再融资。一般建设贷款，贷款利息会比较高。如果项目运营成熟了，有净现金流的情况下进行了重新的评估，那么它项目价值70%可以进行贷款，甚至会更高，这样的话，原来在建设贷款的时候只有50~60%，而项目增值以后，达到70%的情况下，事实上很多资金都可以退出了。如果有再融资计划的话，也是OK的。一般情况下，EB-5的资金退出就是这三种通道。

现在在进行项目选择的时候，有一些比较乱的现象。——EB-5项目七宗罪。

首先是虚假。这里我们前面讲的最主要的是财务数据。现在国内的中介，运营能力还是良莠不齐的，对于投资、法律的概念了解都不是那么深刻。去甄别一个项目，首先项目的尽职调查，移民中介能不能做得到，能不能完成，这是一个问题。开发商的背景也是尽职调查的一个必要的内容。市面上很多移民中介在推荐项目时，就没有看到尽职调查报告的这些相关文件，而只是看一些发行文件，这是不充分的。另外就是商业计划，因为作为一个商业的投资，最重要的其实是它的盈利性。如果我们根本看不到项目的盈利性、盈利点在哪里，那这样的项目是需要慎重选择的。

项目体量小更容易辨别项目数据的真实性，项目太大很多环节容易出现漏洞。

不了解项目的盈利模式，就没办法控制项目的风险，到底它从哪里赚钱，怎样保证它的运营能够成功。不同的行业有不同的运营方式，不了解的情况下，没办法说这个项目一定会盈利，或者一定会亏损，所以我们宁愿去做自己熟悉的项目，有一些新兴的项目，一般情况下就不要去触及了。因为EB-5的行业监管其实并不是很严格。虽说有证监会、移民局去监管，但监管到的项目，一般都是出了问题的项目，这个对投资人来说就很麻烦。从专业度的保障来说，国内的大部分中介还是有所欠缺。所以项目的甄选上还是会有一些问题。项目拿出来了以后，本身缺乏一个独立的机构进行评测，这个要考验移民中介的能力了。

关于政府的参与问题美国投资移民要多钱，梧桐×泓远：美国投资移民（EB-5)专场及案例分析 | 划重点，大家如果去搜一下网上关于EB-5的负面新闻，凡是出问题的项目，基本上多少都会看到所谓的政府参与和政府支持。美国政府不比我们中国政府强大，千万不能用中国的“政府支持”去理解美国的“政府支持”。投资的项目会不会是一个盈利的好项目，最终还是要看项目本身的质量。

还有就是关于项目的运营。其实投资移民既是一个法律概念，又是一个投资概念，我们的钱到底是怎样进行使用的？项目的运营或修建各个阶段是怎样的？进入运营以后是怎样的？市面上还没有很多移民机构给投资人披露项目的进度。泓远是每个季度要给投资人披露新建项目的建设进度：进入运营以后、修建完成以后，每个季度都要披露运营数据，直到成熟以后，才是改成年度披露。项目还是要眼见为实，泓远的项目都是欢迎投资人去考察的。如果在一个最基本的尽职调查都不能去做的情况下，我们怎么能相信这个项目的真实性？所以能不能去考察，也可以作为一个项目的评判标准。

下面跟大家分享我们做过的一个案例。这是一个出租型公寓。在地产类开发项目里，我们认为虽然出租型公寓的资本回报率是最低的，但它是相对安全的，风险比较小。

美国人跟中国人不一样，美国人有租住房子的习惯上海mba，不喜欢买房子，差不多有35%左右的人是租房子住的。所以租赁房屋是一个庞大的市场。

我们的这个项目是一个小项目，建设资金总共是2450万。我们只发行了6个EB-5，也就是说只拿300万的资金做夹层，这个项目修建完成后，创造的就业量是人均25个。这个项目现在的运营情况是已经投放市场，因为它体量比较小，只有59套，一个月的时间就住满了，包括他的商铺也全部出租了。

大家可以看一下之前说的建筑造价，它的住宅面积是57900平尺，商业的租赁面积是14180平尺，总共72000平尺，根据它的整个投资，包括地价，最后平均下来是300多美元一平尺，这是一个很正常的造价，如果在上下10%的浮动范围之内，我们认为都是科学的。这个项目我们EB-5的投资人已经全部获批了，这个项目每年还在正常派息。能不能每年正常的派息也是一个重要的指标，因为如果一个商业项目连利息都派不出来，怎么期待他可以还本金呢？所以一个商业项目，它能否有正常现金流支持派息，也是一个检验EB-5项目好坏的标准。这个项目现在每年租金有1.5%的正常增长，商铺是2%到3%的正常增长。

我们跟开发商也聊了，说这个项目现在已经住满了，之后是怎样的计划？开发商说你们EB-5的资金退出后，我就准备把项目卖掉。卖多少钱？开发商准备卖4500万。我们认为这个项目要4500万似乎太激进了一些，所以找了第三方的评估机构对这个项目去进行了评测。返回的数据在3800万到4000万这个区间，在目前的市场价格是比较合理的。

大家可以看到，这个项目体量虽然不大，但如果能够以3800万的价格卖掉，那么开发商实际上有1300万的项目盈利。

这就是开发商的赚钱方式，所以我们一定要去了解投资的项目，它将来是怎样运营的？它的造血功能怎么样？有没有一个合理的退出机制？

我们现在正在做的一个项目是Hyatt凯悦酒店。我们之所以选择改造它，是因为这个酒店已经有30年的历史了。如果大家对酒店比较了解，就会知道它的入住率、运营收益会相对比较稳定。这个酒店到现在还是盈利的状况，每年65%左右的入住率，每年利润大概200万。大家都是喜欢住新的、更好的酒店，在这个项目周边有六个酒店，都比较老了，所以谁能够提前进入改造就会赢得先机。

现在在这个区域里的这些酒店都属于盈利的状态。这个酒店在2012年翻新过，2013年就爬坡到百分之七十几的入住率，现在又下来了，正好趁着这个时间点进行改造。这个项目我们募集的资金是350万，只有七个EB-5名额，现在项目的整体价值是5200万。这就是泓远在项目选择时一种比较普遍的方式。

本期划重点整理自Roy He「美国投资移民（EB-5）条件、流程、风险点及案例分析」课程，内容仅为课程精选的1/3。

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